서울은 주택 시장의 불안 가능성이 매우 큰 지역이라는 연구 결과가 제시됐다. 서울 주택 가격이 상승할 여지가 남아 있음을 강력히 시사한 것이다.

그같은 추정의 근거는 아파트 공급 부족이다. 해당 연구 결과에 의하면 서울 지역에서 최근 6년간(2012~2017년) 누적된 아파트 공급 부족분은 5만4000호였다. 이로 인해 서울은 주택 시장이란 관점에서 보자면 ‘안정적인 성장지역’으로 분류된다는 게 연구자의 주장이었다.

주택산업연구원 김태섭 박사. [사진 = 연합뉴스]
주택산업연구원 김태섭 박사. [사진 = 연합뉴스]

이같은 주장을 편 이는 주택산업연구원의 김태섭 박사였다. 김 박사는 18일 서울의 한국프레스센터에서 열린 ‘주택시장 현황 분석 및 발전방안 모색’이란 세미나에 참석해 지역별 주택 공급 현황에 대한 분석 결과를 발표했다.

서울의 현황에 대한 그의 설명을 한마디로 요약하면 ‘주택 공급은 많으나 아파트는 부족하다’는 것이었다.

김 박사의 설명에 따르면 연평균 기준으로 최근 서울에서의 신규 주택 수요는 5만5000호이고, 공급량은 6만4000호다. 이 부분만 놓고 보면 서울은 주택 시장 관점에서 볼 때 공급과잉지역이라 할 수 있다.

이는 그동안 정부가 펼쳐온 주장과 일맥상통한다. 정부는 지난 9월 서울 및 수도권 지역에 대한 주택공급 대책을 내놓기 전까지도 이 지역에서의 공급이 수요를 초과한다고 주장해왔다. 그럼에도 불구하고 주택 시장이 과열되고 있는 것은 일부 투기세력 때문이라는 것이 정부의 일관된 시각이었다.

하지만 김 박사는 선호도가 높은 아파트만 따로 떼어놓고 집계하면 상황이 달라진다고 말했다. 서울에서의 아파트 수요는 연평균 4만호인데 최근의 공급량은 연 3만1000호에 그쳤다는 것이다. 그 결과 아파트 공급 부족분이 매년 누적되고 있다는 게 그의 주장이다.

아파트 공급 부족에도 불구하고 서울 지역의 시장을 공급 초과로 만든 주역은 다세대주택 등 비아파트들이었다. 서울 지역 비아파트 주택의 공급량은 2005~2011년만 해도 연평균 1만6000호 정도였으나 2012~2017년엔 그 물량이 연 4만4000호로 급격히 늘어났다.

문제는 이들 비아파트 주택이 낮은 선호도로 인해 아파트 위주로 움직이는 주택시장 안정화에 기여하지 못한다는 것이다.

그의 논리대로라면 이같은 왜곡된 시장 상황이 서울 지역에서의 아파트 구매욕을 자극했고, 그 결과 부동산 구매 열기가 다른 지역으로 확산됐다는 결론을 얻을 수 있다.

김 박사는 자신이 분석한 47개 지역 중 서울을 포함한 13곳이 아파트가 부족한 지역으로 분류됐다고 밝혔다. 그가 밝힌 13곳은 서울과 대구, 인천, 대전, 성남, 고양, 광명, 수원, 안양, 부천, 파주, 아산, 제주시 등이었다.

공급 과잉상태인 30개 지역으로는 부산, 울산, 경기, 강원, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남, 세종, 하남시, 의정부시, 경기도 광주시, 평택, 용인, 김포, 시흥, 안산, 화성, 원주, 청주, 천안, 전주, 포항, 구미, 창원, 진주, 김해, 양산 등이 꼽혔다.

나머지 4개 지역인 광주, 제주도, 과천, 남양주는 아파트 공급 적정 지역으로 분류됐다.

김태섭 박사는 이상의 47개 지역을 분석 대상으로 삼은 뒤 과거와 현재, 미래의 주택공급(아파트 중심) 실태를 지표화해 각각의 지역을 성장지역, 회복지역, 정체·쇠퇴진입지역, 쇠퇴지역 등으로 분류했다.

한편 김 박사는 경기도에 택지를 개발해 서울의 아파트 수요를 충족시키는 방안에 대해서는 회의적인 시각을 드러냈다. 세입자가 어느 정도 분산되는 효과(14.4%)는 있겠지만 아파트를 분양받아 옮겨가는 수요(6.2%)는 많지 않다는 게 그 이유였다.

대신 그는 서울의 신규 아파트 공급기반인 정비사업구역의 유지를 해결 방안으로 제시했다. 그는 연이은 정비사업구역 해제가 서울에서의 아파트 공급 부족 문제를 야기할 것이라고 전망했다. 최근 5년간 서울에서 해제된 정비사업구역은 354곳이었다.

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