[나이스뷰] 분양가상한제 Apt에 실거주 의무 부과될 듯…부작용 우려도
[나이스뷰] 분양가상한제 Apt에 실거주 의무 부과될 듯…부작용 우려도
  • 안호근 기자
  • 승인 2019.09.27 17:17
  • 댓글 0
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분양가 상한제가 적용되는 민간택지 아파트에도 일정 기간 실거주 의무가 부과될 것으로 보인다. 정부는 앞서 주택 매매가격에 따라 공공택지의 공공분양주택에 대한 의무거주 기간을 3~5년으로 조정한다는 내용의 공공주택 특별법 시행령 개정안을 입법예고한 바 있다.

민간택지 분양가 상한제 아파트를 새롭게 규제하기 위한 작업은 여당이 관련 내용이 포함된 주택법 개정안을 발의하고, 정부가 그에 적극 호응함으로써 구체화되고 있다. 정부는 관련 법률 개정안이 국회에서 의결되는 즉시 시행령을 고쳐 민간택지 분양가 상한제 아파트에 대한 의무거주제를 실행에 옮기기로 했다.

[그래픽 = 연합뉴스]
[그래픽 = 연합뉴스]

법안을 대표발의한 이는 더불어민주당 안호영 의원이었다. 안 의원이 발의한 주택법 개정안에 따르면 수도권의 분양가 상한제 아파트에는 최대 5년의 실거주 의무가 부과된다. 구체적 의무거주 기간은 시행령에 일임키로 했다. 정부가 제반 환경을 고려해 의무거주 기간을 재량껏 정하도록 한 것이다.

개정 법률안에 따르면 분양받은 이가 의무거주 기간을 채우지 못 할 경우엔 한국토지주택공사(LH)나 지방공사에 집을 매각해야 한다. 이 때 LH가 매입하는 금액은 집주인이 납부한 돈(분양가)에 1년 만기 정기예금 이자를 더한 액수다. 사실상 분양받은 가격 그대로 집을 되팔아야 한다는 이야기가 된다.

이 정도나마 규정을 정한 것은 불가피하게 집을 팔아야 하는 이들에게 숨통을 틔워주기 위함이라고 안 의원은 설명했다.

입주자가 의무거주 기간을 채우는지 여부를 확인할 수 있도록 하기 위해 부동산 정책 주무 당국이나 지방자치단체에 거주실태 조사권한을 부여하는 방안이 마련된다.

개정안은 전매제한 기간 중 집을 팔 경우에 대비한 방안도 포함하고 있다. 전매제한 기간 중 집을 팔려면 ‘예외사유’가 인정돼야 하는데 그 사례는 직장근무·취학·결혼 등에 의해 수도권 이외 지역으로 이주해야 하는 경우, 가구원 전원이 해외로 이사하는 경우 등이다. 이럴 때도 LH가 해당 주택을 매입해 임대주택 등으로 활용한다.

이 때 LH가 집주인으로부터 사들이는 가격은 최초 분양받은 이의 주택 보유 기간에 따라 달라진다. 보유기간이 길수록 집주인이 받는 금액은 더 커진다.

이를테면 전매제한 기간이 10년이라면 주택 보유기간이 6년 이하일 경우 LH가 매입하는 가격은 입주금(분양가)에 1년 정기예금 이자를 더한 금액이다. 보유 기간이 7~9년이면 여기에 감정평가기관의 보유기간별 감정평가금액을 차등적용해 가산해준다. 보유 기간이 길수록 조금이라도 매입금액을 높이 쳐준다는 나름의 원칙을 세워둔 것이다.

[사진 = 연합뉴스]
[사진 = 연합뉴스]

법률 개정으로 도입될 이상의 새로운 제도 중에서도 의무거주제는 특히 주택 전세 시장에 미치는 파급 효과가 클 것으로 예상된다. 파급 효과가 부정적 방향으로 나타날 것이라는 점에서 우려의 목소리가 커지고 있다.

시장 전문가들은 주택법 시행령에 위임될 실거주 의무 기간이 2~3년 정도로 귀착될 것이란 전망을 내놓고 있다. 이는 공공택지 공공분양주택 의무거주 기간이 3~5년이라는 점을 감안한 결과다. 민간택지 아파트엔 공공택지 아파트에 비해 부과되는 의무 강도가 다소 약할 것이란 점을 상정한데 따라 제시되는 전망이란 의미다.

이 같은 전망대로 민간택지 분양가 상한제 아파트에 의무거주 기간이 부과된다면 수도권의 웬만한 신규 입주 아파트는 ‘전세물량 제로’ 상태를 보이게 된다. 이 점이 전세 대란 우려를 자극하는 요인이다. 교각살우(矯角殺牛: 쇠뿔을 바로잡으려다 소를 죽인다는 말}의 우를 범할 수 있다는 얘기다.

이를 토대로 정부의 부동산 정책 전반이 또 다시 실패로 귀결될 수 있다는 우려마저 나오고 있다. 분양가 상한제가 신축 아파트 가격 급등과 거기에 자극받은 재건축아파트 시장의 재가열 등을 야기한데 이어 전셋값 상승세까지 초래할 수 있기 때문이다.

의무거주제가 가져다줄 부작용은 또 있다. 이는 아파트 분양을 받는 사람들이 입주와 동시에 전세를 준 뒤 전세금으로 잔금(전체의 30%)을 치르던 관행에 제동이 걸리는 것과 관련이 있다. 이렇게 되면 현금 보유 능력이 탄탄한 부자들만 신규 아파트 시장의 고객으로 남아 그들끼리만 제한적 경쟁을 벌이며 자산을 늘려갈 기반을 갖게 된다.

결국 청약 점수를 늘리고 차곡차곡 저축을 해서 내 집 장만에 나서려는 일반 서민의 신축아파트 구매 기회는 더욱 희박해질 수밖에 없다. 이로써 당첨을 포기한 이들의 눈길이 중고아파트로 몰리면서 기존 아파트 가격마저 다시 올라가는 악순환이 초래될 가능성도 배제하기 어려워진다.


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