주택 임대차 거래에 영향을 미칠 법안들이 조만간 국회에서 본격 논의된다. 대체로 임대차 거래에 강력한 규제를 가하는 내용을 담은 법안들이어서 벌써부터 이런저런 우려의 목소리가 나온다. 이들 법안이 통과되면 주택 매매 거래에 대한 규제 강화로 홍역을 치르고 있는 부동산 시장은 임대차 문제로 또 한 번 혼란의 소용돌이에 빠져들 수 있다.

현재 정부·여당이 추진 중인 주택 임대차 관련법 개정의 키워드는 전월세 신고제와 전월세 상한제, 계약갱신 청구권제 등 세 가지다. 이 세 가지를 새로이 보장할 관련 법률은 부동산거래 신고 등에 관한 법률과 주택임대차보호법 등이다.

전월세 신고제는 부동산거래 신고 등에 관한 법률 개정을 통해, 전월세 상한제와 계약갱신 청구권제는 주택임대차보호법 개정을 통해 이뤄질 것으로 보인다.

전월세 신고제는 전월세 상한제 및 계약갱신 청구권제와 밀접하게 연결될 수밖에 없다. 전월세 가격과 계약 기간이 공식화돼야 전월세 상한선이나 계약갱신 기간 등의 정확한 설정이 가능해지기 때문이다.

이들 제도 도입을 앞두고 시장은 그 폭발력을 경계하고 있다. 시장에서는 이들 제도가 22번째 부동산 대책을 갈음할 정도로 주택 시장에 강력한 후폭풍을 몰고 올 것이란 전망이 나오고 있다.

여당 의원들이 경쟁적으로 국회에 제출하고 있는 관련법 개정안 내용은 시간이 흐르면서 규제 강도를 더욱 높여가는 것으로 보인다. 이를테면 계약갱신 청구권제의 경우 당초의 더불어민주당 총선 공약은 ‘2+2년’이었으나 일부 여당 의원이 최근 국회에 제출한 법률 개정안은 그 기한을 아예 없애는 내용을 담고 있다.

총선 때 제시된 여당안 자체가 이전의 여권 내 논의 내용보다 강력해진 경우도 눈에 띈다. 전월세 상한제가 그에 해당한다. 이전 논의 내용은 계약갱신에 한해 직전 임대료의 5%를 초과해 인상하지 못하도록 하자는데 모아져 있었다. 그러나 민주당은 지난 총선 때 기존 임차인이 아닌 다른 임차인과 신규 계약을 할 때도 이전 것에 비해 5%선을 넘지 못하도록 하자는 안을 마련했다.

여당이 21대 총선에서 압승을 거둔 현실을 감안하면 주택 임대차 대책 관련법 개정안의 국회 통과 가능성은 어느 때보다 크다고 할 수 있다. 이는 임대차 정책 변화에 시장이 바짝 긴장하고 있는 현실과 무관치 않다.

하지만 강경 일변도의 규제는 화를 부르기 십상이다. 자칫 교각살우(쇠뿔을 바로잡으려다 소를 죽임)의 우를 범할 수 있다.

여권이 제시하고 있는 위의 세 가지 임대차 관련 제도는 제각각 나름의 논리와 합리성을 갖추고 있다. 우선 전월세 신고제는 확정일자 자동 처리에 의한 보증금 보호기능을 담보하는 한편 전월세 시장동향에 대한 정확한 통계 생산을 가능케 해줄 수 있다. 전월세 상한제와 계약갱신 청구권제는 상대적 약자인 임차인의 주거권을 강화해주는 순기능을 발휘할 것으로 기대된다. 잘만 운용하면 장기적으로 임대차 시장을 안정시킬 것이란 기대에 부응할 개연성도 있다.

문제는 지나침이다. 지나침은 필시 부작용을 부르기 마련이다. 전월세 가격의 일시적 폭등, 전월세 매물 품귀, 과도한 재산권 침해 문제 등이 그에 해당한다.

이게 전부가 아니다. 일부 문제는 국지적인 것이라 할 수도 있다. 더 크고 심각한 문제는 지나친 규제로 인해 초래될 임대차 시장의 자율기능 마비다. 이럴 경우 임대인 또는 임대사업자가 임대 자체를 포기하려는 움직임을 보일 수도 있다. 특히 우려되는 점은 임대사업자들의 임대 매물 공급 위축이다. 이는 임대차 시장의 기반 붕괴로 이어질 수 있다.

시점 상 속도 조절도 필요해 보인다. 지금은 6·17대책으로 그러지 않아도 전세매물이 크게 줄어들 조짐이 나타나고 있는 시점이다. 갭투자 억제로 집을 팔려면 세입자를 내보내야 하고, 거주 의무 강화로 새로 집을 구하려면 집주인이 직접 들어가 살아야 하니 생겨난 현상이다.

공급자에 대한 규제 강화에만 치중하려는 정부·여당의 자세도 재고돼야 한다. 임대차 시장의 수요자인 임차인에 대한 보조와 금융지원을 강화하는 것도 함께 고려하며 대책을 세워가자는 얘기다.

대표 필자 편집인 박해옥