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[나이스뷰] 정부, 2·4 부동산대책 발표…정책방향 대전환 눈길
[나이스뷰] 정부, 2·4 부동산대책 발표…정책방향 대전환 눈길
  • 최진우 기자
  • 승인 2021.02.04 17:12
  • 댓글 0
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[나이스경제 = 최진우 기자] 정부가 부동산시장 안정화를 위한 25번째 대책을 내놓았다. 이번 2·4대책은 이전의 대책들과는 확연히 다른 성격을 띤 것으로 평가된다. 철저히 공급에 초점을 맞췄다는 점과 공급 규모가 획기적으로 크다는 점 등이 그 이유다. 이번 대책에 대해서는 다수의 민간 부동산 전문가들도 대체로 긍정적인 반응을 내놓고 있다. 일단 방향성이 옳다는 점이 그런 반응의 기본적인 배경이다. 아직 공급 주택이 들어설 지역이나 지역별 공급물량 등 세부적인 내용이 드러난 것이 아닌 만큼 현실성을 논하기엔 이르지만 일단 정책방향은 긍정적이라는 평가가 많은 편이다.

이번 2·4대책은 정부가 4일 정부서울청사에서 발표한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택 공급 획기적 확대방안’이란 이름으로 발표됐다. 대책 명칭에도 나타나 있듯이 이번 대책은 도심권 위주로 대규모의 주택을 공급한다는데 초점을 맞추고 있다.

[그래픽 = 연합뉴스]
[그래픽 = 연합뉴스]

규모부터가 눈길을 잡아끌 만큼 예사롭지 않은 게 큰 특징이다. 핵심은 숫자가 말해주듯 서울 30여만을 포함해 전국에 80만호 이상의 주택을 공급한다는 것이다. 즉, 서울 32만3000호를 포함해 전국에 새로 공급될 주택 수가 83만6000호에 달한다는 것이 이번 대책의 주 내용 중 하나다.

이번 대책에 따라 정부는 2025년까지 서울과 인천, 경기도 등 수도권에 총 61만6000호의 주택을 공급하기 위한 부지를 마련한다. 이와 별개로 지방 대도시에 22만호의 주택 공급 부지를 마련키로 했다. 이를 위해 정부는 수도권 및 광역시·도를 기준으로 한 전국 15개 내외의 지역에 신규로 택지를 지정한다는 방침을 정했다.

총 83만6000호 중 57만3000호는 도심 내 신규 사업을 통해, 나머지 26만3000호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보하게 된다.

이 대책이 예정대로 추진될 경우 기존의 주거복지로드맵과 3기 신도시 계획 등을 망라한 기존의 수도권 127만2000호 공급 계획과 맞물려 도합 200만호에 육박하는 주택이 새로 공급될 것으로 기대된다. 이 정도라면 규모 면에서 노태우 정권 때 실행된 200만호 주택공급과 맞먹게 된다.

특히 눈길을 끄는 것은 서울 32만3000호 공급계획이다. 이는 분당 신도시 3개 규모에 해당하는 공급물량이다.

이번 2·4대책의 주택 공급 방식을 두고도 당초 예상을 뛰어넘는다는 평가가 나오고 있다. 기본틀은 재개발·재건축 등 정비사업에 공공기관이 직접 참여해 사업을 시행하면서, 다른 한편으로는 역세권과 준공업지역, 저층주거지 개발 사업을 공공이 직접 시행하는 방식(도심공공주택복합사업)으로 주택을 공급한다는 내용으로 짜여졌다. 도심공공주택복합사업은 향후 3년간 한시적으로 추진된다.

이들 사업엔 법정 상한 이상의 용적률 인센티브 등 각종 규제완화 혜택이 부여된다. 예를 들어 서울 역세권에서는 700%, 준주거지역에서는 500%의 용적률 적용이 가능해진다.

기존 주민들에게는 기존의 자체사업보다 10~30%포인트 높은 수익률을 보장한다. 그 이상의 수익률은 환수해 생활 기반시설 확충이나 세입자 지원, 공공임대 및 공공자가주택 공급 등의 용도로 활용한다.

[그래픽 = 연합뉴스]
[사진 = 연합뉴스]

개발사업은 주민 3분의 2 이상 동의를 받으면 추진할 수 있다. 또한 지방자치단체 통합심의 등 패스트 트랙 가동으로 사업이 신속히 진행되도록 지원한다. 공공 직접시행 재건축 및 재개발의 경우 사업기간이 기존의 13년 이상에서 5년 이내로 크게 줄어든다. 나아가 재건축 초과이익 환수제나 조합원 2년 실거주 의무도 적용되지 않는다.

특히 초과이익 환수제 미적용 및 2년 실거주 의무 면제를 두고는 민간 전문가들 다수가 획기적 결단이라는 평가를 내놓고 있다.

사업을 통해 확보되는 주택 공급물량의 70~80%는 공공분양을 통해, 그 나머지는 환매조건부 또는 토지임대부, 지분적립형 등 공공자가주택과 공공임대용으로 공급하기로 했다. 이와 함께 주택 유형도 다양화해 기존 주민들의 만족도를 높이고 주택 수요자에게는 선택의 폭을 넓혀주기로 했다. 이밖에 비주택의 리모델링이나 신축주택 매입약정 등을 통해서도 10만1000호를 공급하게 된다.

이번에 신설된 주택공급 방식으로 지어지는 공공분양 주택에 대해서는 중산층의 청약 기회도 보장된다. 이를 위해 청약제도 개편이 추진된다. 공공분양의 일반공급을 기존의 15%에서 50%로 높이고, 일반 공급분의 30%에 한해서는 추첨제를 도입한다는 것이다.

대규모 개발사업으로 발생할지 모를 투기수요를 차단하는 방안도 제시됐다. 이날 이후 사업구역 내 토지 등을 취득하는 경우 우선공급권이 부여되지 않는다는 것 등이 그 내용이다. 또 사업추진 예정지역은 토지거래허가구역으로 지정해 실거주나 실경영 목적이 아니면 부동산 매입을 할 수 없도록 조치하기로 했다. 신규 부동산 매입자에 대해 정부는 우선공급권을 부여하는 대신 현금청산하는 방안을 모색 중이다.

변창흠 국토교통부 장관은 청약제도 개편과 관련, “신혼부부와 생애최초 주택 구입자는 물론 일반 30~40대 무주택 가구의 내 집 마련 기회를 대폭 확대하겠다”고 밝혔다.

이번 대책을 두고 단기적으로는 집값 상승을 자극할 수 있다는 우려도 나온다. 하지만 장기적으로는 볼 때 정책방향이 긍정적인 만큼 주택시장 안정화에 도움이 될 것이란 평가가 많은 것으로 보인다.

정부는 특히 이번 대책이 국·공유지 활용에 치중했던 기존 방식과 달리 도심 내 공급에 초점을 맞추고 있다는 점을 강조했다. 또 시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 공급된다는 신뢰가 형성되면 주택을 당장 구매하려는 심리가 어느 정도 사그라들 것이란 기대를 나타냈다.