요즘 서울 아파트값을 두고 ‘부르는 게 값’이란 말이 심심찮게 나온다. 워낙 매물이 귀하다 보니 어쩌다 매물이 하나 나오면 기존 시세가 무의미해질 만큼 새로운 거래가가 형성되곤 한다는 의미다.

요즘 서울 부동산 시장에서 벌어지는 이같은 현상은 수요공급의 법칙이 극단적으로 발현되는 예라 할 수 있다.

[그래픽 = 연합뉴스]
[그래픽 = 연합뉴스]

매도자와 매수자 중 어느 쪽이 우세한지에 따라 가격이 형성되는 것은 사실 자연스러운 일이다. 다만 여기엔 상식과 상궤를 벗어나지 않아야 한다는 묵시적 전제가 따른다.

정부는 현재의 부동산 시장이 상궤를 벗어나 불합리하게 움직이고 있다는 판단 하에 각종 규제 방안을 마련해 흐름을 조절하려 하고 있다.

그럼에도 불구하고 시장은 수요공급의 법칙에 따라 움직이는 속성을 유지하고 있다. 그 움직임의 향배를 보여주는 지수 중 하나가 매수우위지수다.

30일 KB국민은행이 집계해 발표한 서울 아파트의 8월 넷째주 매수우위지수는 152.3이었다. 매수우위지수의 기준선은 100이다. 지수 100은 매수세와 매도세가 팽팽한 균형을 이루고 있음을 의미한다.

이 수가 100을 넘으면 매수세가 더 강하다는 것을 의미한다. 사려는 사람이 더 많아 집값이 상승세를 탈 가능성이 더 크다는 것을 예고한다고 풀이할 수 있다. 100 아래의 경우라면 그 반대로 해석할 수 있다.

부동산중개업소 3600여곳을 대상으로 조사한 자료를 바탕으로 산출되는 국민은행의 매수우위지수는 0~200을 범위로 삼고 있다.

매수우위지수 계산방법은 비교적 간단하다. 산식은 ‘100+(매수세우위 비중-매도세우위 비중)’이다.

예를 들어 100곳의 부동산중개업소를 상대로 조사한 결과 매수자가 더 많다고 응답한 곳이 60개소, 매도자가 더 많다고 답한 곳이 20개소, 비슷하다고 답한 업소가 20개소라면 조사 시점의 매수우위지수는 ‘100+(60-20)=140’이다.

이렇게 계산해낸 서울의 이달 넷째주 매수우위지수(152.3)는 2006년 11월 첫째주 157.4를 기록한 이후 가장 높은 수치에 해당한다. 강남과 강북의 매수우위지수는 각각 154.0과 150.9였다. 우열을 가리는 게 무의미할 정도로 지역 구분 없이 지수가 매우 높음을 알 수 있다.

이는 ‘부르는 게 값’이란 주장들이 빈말이 아님을 짐작하게 하는 수치라 할 수 있다. 이 숫자에 내포된 더 중요한 의미는 향후 서울 아파트값 상승이 당분간은 매도자 중심으로 흘러갈 것임을 예고한다는 점이다.

같은 기간 전국의 매수우위지수는 61.4로 집계됐다. 서울에 비해 낮지만 이는 지난해 8월 이후 가장 높은 수준이다.

서울 부동산시장의 매수우위지수는 2006년 정점을 찍었다가 꾸준히 내려가 2012년엔 한자릿수까지 떨어졌고, 이후에도 한동안 100선을 밑돌았다. 이후에도 장기간 두드러지게 오르지 않던 지수는 지난달 말부터 100을 넘어서더니 가파르게 상승해 150선마저 돌파했다.

이같은 추세를 반영하듯 현재 서울 부동산 시장에서는 이미 이뤄진 계약이 매도자에 의해 일방적으로 취소되는 사례가 심심찮게 나타나고 있다.

대법원 판례에 따르면 주택 거래시 중도금까지 주고받은 이후부터는 계약을 취소할 수 없다.

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