[나이스경제 = 최진우 기자] 아파트 등 공동주택의 올해 공시가격이 작년보다 평균 18.63% 하락했다. 이는 국토교통부가 27일 공시가격안을 확정한데 따라 나타난 결과다. 확정된 공시가격안은 28일 공시된다.

공시가격이 이처럼 큰 폭으로 하락한 원인은 두 가지로 정리된다. 주택가격이 큰 폭으로 하락한 것과 윤석열 정부의 감세정책이 그 둘에 해당한다. 주택 보유세 부과의 기준이 되는 공시가격이 크게 하락함에 따라 1가구 1주택자의 올해 보유세는 전년보다 20% 이상 줄어들 것으로 예상된다. 결정 세액은 2020년 당시보다 내려갈 가능성이 크다.

특히 공시가격 9억 이하 주택 보유자라면 올해까지 유효한 재산세 특례세율까지 적용받아 세 부담이 40% 이상 줄어들 것으로 기대된다. 재산세 특례세율은 공시가 9억 이하 주택 한 채만을 보유한 이에게 재산세율 0.05%포인트를 경감해 매기는 세율을 말한다. 특례세율은 2021년부터 올해까지 한시적으로 적용된다.

확정된 공동주택 공시가격은 지난달 발표된 잠정치보다 0.02%포인트 낮아진 수준이다. 잠정 결정된 공시가격의 추가 인하는 지난달 23일부터 이달 11일까지 취합된 의견들을 반영함으로써 이뤄졌다.

확정안에 따르면 서울의 작년 대비 공시가격 평균 하락률은 17.32%다. 이 역시 잠정치보다 0.02%포인트 낮아진 것이다. 기타 지역별 확정안에 나타난 평균 하락률은 부산 18.05%, 대전 21.57%, 세종 30.71%, 충북 12.77% 등이다.

하락률 1위 도시는 부동산 가격 하락이 가장 심했던 세종이다. 그 다음으로 하락률이 큰 곳으로는 인천(-24.05%), 경기(-22.25%), 대구(-22.06%) 등이 차례로 꼽혔다.

공동주택 공시가격이 하락함에 따라 올해엔 종합부동산세(종부세)를 내는 사람도 또 한 번 크게 줄어들게 됐다. 종부세 부과 대상자는 그러지 않아도 줄어들 것으로 예정돼 있었다. 1주택자 종부세 기본공제 기준이 올해부터 공시가격 11억원에서 12억원으로 올라간 것이 가장 큰 이유다. 부부합산 공시가격의 경우 공제 기준이 18억원으로 상향조정됐다. 이에 따라 올해의 경우 강남 등의 고가 주택 보유자가 아닌 한 1주택 공동명의자가 종부세를 낼 일은 거의 없을 것으로 전망된다.

하지만 올해 부동산 보유세에 영향을 미칠 변수는 또 하나 있다. 공정시장가액비율이 그것이다. 만약 공정시장가액비율이 크게 올라간다면 공시가격 하락에 따른 보유세 인하 효과는 그만큼 줄어들게 된다. 이는 부동산 보유세의 과세표준(과표)이 ‘공시가격×공정시장가액비율’ 공식에 의해 결정되는데 따른 것이다. 보유세는 이렇게 결정된 과표에 다시 일정 세율을 곱해 산출된다.

예를 들어 공시가격이 10억원이고 공정시장가액비율이 100%라면 과표는 10억원이 된다. 여기에 정해진 세율을 곱해 나오는 값이 부동산 보유세액이다. 공정시장가액 비율은 국회 입법 절차 없이 시행령 손질만으로 가능하기 때문에 정부가 언제든 임의로 조절할 수 있다.

현재 정부는 올해에 적용할 종부세와 재산세별 공정시장가액비율을 검토하고 있다. 현 정부는 지난해에 종부세와 재산세 공정시장가액비율을 크게 낮추는 조치를 취했다. 이전 정부가 부동산 가격 상승에도 불구하고 공시가격과 공정시장가액비율을 모두 높여 보유세 부담을 지나치게 키웠다는 인식 때문이었다. 그런 인식에 따라 지난해엔 공정시장가액비율이 종부세의 경우 95%에서 60%로, 재산세의 경우 60%에서 45%로 낮추어졌다.

올해에도 이 비율이 그대로 유지될지는 미지수다. 경기 부진과 부동산 시장 침체에 따라 세수가 예상 외로 크게 줄어드는 바람에 재정 상태가 악화된 것이 부정적 변수로 등장했다. 이를 감안, 정부는 올해 종부세 공정시장가액 비율을 80%로 끌어올리는 방안을 검토 중이다. 종부세가 저소득 서민과 거리가 있다는 점을 감안한 것으로 여겨진다.

재산세의 경우 공정시장가액비율이 그대로 유지되거나 인하될 가능성이 거론된다. 앞서 정부는 올해 재산세 공정시장가액비율을 ‘45%보다 낮은 수준’으로 정할 뜻을 밝힌 바 있다. 세수 부족에도 불구하고 이를 실행에 옮긴다면 그 비율은 40% 정도가 될 것으로 보인다.

올해 공시가격이 크게 떨어진 점을 고려해 고가 주택에 한해서는 재산세 부담 경감폭을 상대적으로 줄이는 방안도 대안으로 논의되고 있다. 재산세 공정시장가액비율을 주택 가격에 따라 차등 적용하는 것이 구체적 대안 중 하나인 것으로 알려졌다.

이에 대해 행정안전부 관계자는 “현재 세부안을 논의 중”이라며 “다음 달 초 재산세 조정 방안을 확정해 발표할 것”이라고 말했다. 종부세와 달리 재산세는 각 지방자치단체가 징수하는 지방세에 해당하기 때문에 행안부 소관 세목으로 분류된다.