[나이스경제 = 최진우 기자] 최근 5년간의 집값 상승의 주된 원인이 문재인 정부의 잘못된 부동산정책이라는 전문가 대상 설문조사 결과가 공개됐다. 투기를 주원인으로 지목한 전문가들의 응답률은 5.5%에 그쳤다. 이는 문재인 정부의 집값 상승에 대한 원인 분석과는 정면으로 배치되는 결과라 할 수 있다. 문 정부는 지난 5년간 투기를 부동산시장 불안의 가장 큰 원인으로 분류한 뒤 다주택자 과세 강화를 축으로 하는 세제를 문제 해결의 열쇠로 삼아왔다.

원인 분석이 잘못된 탓에 처방에 오류가 생겼고 그 결과 지난 5년간 주택 가격은 천정부지로 치솟았다. KB국민은행 분석에 따르면 문 정부 임기가 시작된 2017년 5월 당시 서울의 아파트 가격 평균 매매가는 6억708만원이었다. 이 값은 2022년 3월 12억7334만원으로 뛰어올랐다. 상승률이 109,7%나 된다.

집값 상승은 전세가격을 끌어올리는 결과로 이어졌다. 이달 초 부동산R114가 분석해 공개한 바에 따르면 문 정부 5년 동안 전국의 전셋값 평균 상승률은 40.64%를 기록했다. 세종시의 경우 상승률이 75.92%나 되는 것으로 집계됐다. 다음으로 상승률이 높은 곳은 대전(56.81%), 서울(47.93%), 경기(44.81%), 인천(38.59%), 충남(31.49%), 충북(28.03%) 등이었다.

특히 주목되는 점은 계약갱신청구권제와 전월세상한제 내용을 담은 새 임대차법의 시행일(2020년 7월 31일)을 전후로 전셋값 흐름에 큰 차이가 나타났다는 사실이다. 즉, 개정 법률 시행 이전의 3년 2개월 동안 전국 전셋값은 10.45% 상승했다. 하지만 새 법 시행일 이후 1년 7개월 동안 전국의 전세가격은 27.33%나 뛰어올랐다. 이는 문재인 정부 기간 중 전세가 상승이 임대차법 시행 이후에 집중적으로 이뤄졌음을 보여준다.

집권 더불어민주당은 제1야당 등의 반대에 아랑곳하지 않고 심도 있는 논의도 없이 관련 법률 개정안을 통과시켰다. 이 일로 국민의힘 윤희숙 당시 의원은 ‘저는 임차인입니다’로 시작하는 국회연설을 해 이목을 끌었고, 일약 유명 정치인으로 부상했다.

장차 전세살이가 월세살이로 바뀔 것이란 전망을 담은 윤 전 의원의 연설 내용대로 새 법 시행 이후 주택 임대차 시장에서는 치솟는 전셋값을 감당하지 못해 전세에서 반전세나 월세로 갈아타는 이들이 속출했다.

이런 현상을 반영하듯 전국경제인연합회(전경련)가 한국부동산학회와 공동으로 학회 소속 부동산 전문가 55명을 대상으로 ‘차기 정부 주택정책 관련 전문가 의견조사’를 실시한 결과 가장 미흡한 주택정책 중 하나로 임대차3법이 지목됐다. 지목 비율은 24.2%였다. 이어 재건축 및 재개발 규제 강화(21.1%), 다주택자 양도세 강화(18.9%), 부동산 대출 규제 강화(10.5%), 주택 보유세 인상(9.5%) 등이 차례로 꼽혔다.

응답자 49.1%는 주택가격 상승 요인으로 잘못된 주택정책을 지적했다. 문 정부가 20차례 넘게 주택정책을 쏟아냈지만 정책 오류로 집값이 오히려 상승하는 결과를 낳았다는 인식을 드러낸 셈이다.

주택정책 외의 주택상승 요인으로는 저금리와 풍부한 유동자금(29.1%), 주거 선호지역 공급 부족(14.5%), 투기 수요에 따른 가수요 발생(5.5%) 등이 꼽혔다. 문 정부가 범죄시하며 공직자 선발 기준으로까지 내세웠던 주택 투기를 주택상승 요인으로 본다는 응답이 5% 남짓에 불과했다는 점이 이채로웠다.

이 같은 진단이 맞다면 문재인 정부의 투기 억제를 앞세운 부동산 정책은 국민 정서만을 의식한 채 비이성적으로 채택된 결과물이라는 비판을 피하기 어려울 것으로 보인다.

응답자 10명중 9명(92.8%)은 지난 5년 간 추진돼온 문재인 정부의 주택정책이 미흡한 것으로 평가했다. 잘했다는 응답 비율은 3.6%에 그쳤다. 윤석열 정부가 주택가격 안정을 위해 가장 서둘러 실시해야 할 정책으로는 재건축·재개발 규제 완화(25.7%)가 거론됐다. 그 다음으로 많은 지지를 받은 대책은 공공주택 확대(20.8%), 다주택자 양도세 한시적 완화(20.8%), 주택 보유세 인하(10.9%), 임대사업자 제도 정비(9.9%), 부동산 담보대출 확대(5.9%) 등이었다.

중장기적 주택 관련 과세 방침에 대해서는 54.5%가 ‘보유세 강화, 양도세 완화’를 지지했다.

주택가격 안정화 시점을 묻는 질문에 응답자의 58.2%는 2년 이후를 꼽았다. 올해 서울의 주택가격(아파트 포함)이 작년보다 상승할 것으로 본다는 비율은 61.8%에 달했다. 반대로 서울 집값 하락을 전망한 의견은 34.6%로 집계됐다.

상승 전망과 관련, 그 비율을 묻는 질문에서는 ‘0~5%’를 꼽은 이들이 27.3%로 가장 많았다. 평균 상승률 전망치는 2.1%였다.

서울 집값 상승에도 불구하고 비수도권에서는 올해 집값이 작년보다 하락할 것이라는 응답이 상대적으로 많았다. 응답자 중 60.6%는 비수도권 집값 하락을 점쳤다. 이들이 전망하는 비수도권 집값의 평균 하락률은 2.1%였다.

설문조사 결과와 관련, 유환익 전경련 산업본부장은 “차기 정부는 규제 완화를 통해 민간 주택시장을 정상화하고 공공투자를 통해 서민 주거복지 시설을 확충해야 한다”고 강조했다.